Seit dem 17. Oktober 2024 kann jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer ein Steckersolargerät verlangen: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG zählt es zu den angemessenen baulichen Veränderungen, auf die ein Anspruch besteht. Über das Ob entscheidet die Gemeinschaft nicht mehr. Sie beschließt nur noch über die Durchführung, also über das Wie. Fragen musst du trotzdem vorher, und bezahlen musst du selbst.
Das Wichtigste in Kürze
- § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG gibt dir seit dem 17. Oktober 2024 einen Anspruch auf ein Steckersolargerät am eigenen Balkon.
- Die Eigentümerversammlung beschließt über die Durchführung: Montageort, Befestigung, Optik, Rückbau.
- Ohne Beschluss montieren geht nicht, denn Brüstung und Fassade sind Gemeinschaftseigentum.
- Kosten und Erträge liegen nach § 21 Abs. 1 WEG bei dir. Lehnt die Versammlung grundlos ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG.
Die Rechtslage seit dem 17. Oktober 2024
Steckersolargeräte stehen im Katalog des § 20 Abs. 2 WEG. Nummer 5 nennt „angemessene bauliche Veränderungen“, die „der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“ dienen. Verlangen kann sie jede einzelne Eigentümerin, auch gegen die Stimmung im Haus.
Der Anspruch verschiebt die Zuständigkeit. Die Gemeinschaft entscheidet weiterhin, wie das Gerät ausgeführt wird, nach Satz 2 derselben Vorschrift:
„Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.“
Die Trennung von Ob und Wie trägt die ganze Vorschrift. Nummer 5 begründet den Anspruch, Satz 2 weist der Versammlung die Ausführung zu.
Vor der Neufassung brauchte eine einzelne Eigentümerin eine Mehrheit für ihr Vorhaben. Heute stimmt die Mehrheit über die Ausführung ab und kann das Vorhaben selbst nicht mehr kippen.
Für Mietwohnungen gilt seit demselben Tag die Parallelvorschrift § 554 BGB. Wenn du mietest statt besitzt, findest du die Einzelheiten in unserem Artikel zum Mietrecht und § 554 BGB.
Warum die Gemeinschaft beim eigenen Balkon mitredet
Der Balkon fühlt sich privat an, juristisch ist er es nur zum Teil. Balkonbrüstung und Fassade gehören nach der Einordnung des Fachverlags Haufe zum Gemeinschaftseigentum, und genau dort werden die Module befestigt.
Jede Schelle an der Brüstung ist damit ein Zugriff auf fremdes Eigentum, also eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Deshalb der Beschluss. Der Anspruch aus Nummer 5 ersetzt ihn nicht, er verschafft dir das Recht darauf.
Deshalb gehört die Befestigungsart in den Antrag. Ob die Module an der Brüstung verschraubt, eingehängt oder auf dem Balkonboden aufgeständert werden, bestimmt, wie weit der Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum reicht, und genau darüber beschließt die Versammlung.
Der Weg zum Beschluss, Schritt für Schritt
Der Ablauf hat wenige Stationen, braucht aber Zeit, weil die Versammlung den Takt vorgibt. Adressat deines Antrags ist die Verwaltung, und je konkreter er ausfällt, desto weniger Rückfragen bleiben in der Sitzung offen.
- Ertrag und Gerät klären. Der Ertragsrechner zeigt dir für deine Ausrichtung, was am Standort zusammenkommt.
- Antrag an die Verwaltung schicken, schriftlich, mit Montageort, Modulmaßen, Befestigungsart und Wechselrichterleistung. Leg das Datenblatt des Wechselrichters bei und bitte ausdrücklich um Aufnahme in die Tagesordnung.
- Tagesordnung prüfen. Steht dein Punkt in der Einladung, kann die Versammlung darüber wirksam beschließen.
- Beschluss fassen lassen. Abgestimmt wird über die Durchführung, nicht über das Ob.
- Montieren, dann im Marktstammdatenregister anmelden. Zuschüsse findest du im Förder-Finder.
Lass den gefassten Beschluss samt der vereinbarten Ausführung ins Protokoll aufnehmen. Das Protokoll ist dein Beleg dafür, was genehmigt wurde.
Was die Gemeinschaft vorgeben darf
Die zulässigen Auflagen betreffen die Ausführung. Haufe und der IVD Bundesverband nennen als typische Vorgaben den Montageort, die Montageart, die fachgerechte Befestigung, die Optik, einen Versicherungsnachweis und den Rückbau. Die Liste hilft in beide Richtungen, weil du diese Punkte im Antrag gleich mit anbieten kannst.
| Vorgabe der Gemeinschaft | Zulässig? |
|---|---|
| Montageort und Montageart festlegen | Ja |
| Fachgerechte, standsichere Befestigung verlangen | Ja |
| Optische Vorgaben, etwa eine einheitliche Ausführung im Haus | Ja |
| Nachweis einer Haftpflichtversicherung | Ja |
| Rückbau bei Auszug oder Verkauf | Ja |
| Das Ob per Mehrheitsbeschluss ablehnen | Nein |
| Auflagen, die den Anspruch faktisch unmöglich machen | Nein |
Ob eine Vorgabe noch das Wie regelt, zeigt sich an ihrer Wirkung. Eine Auflage, die den Anspruch praktisch unmöglich macht, ist nach der Einordnung von Haufe und IVD keine Regelung des Wie mehr.
Wer die Kosten trägt
Bei dir bleibt die Rechnung. § 21 Abs. 1 WEG weist Kosten und Nutzungen derselben Person zu, in diesen zwei Sätzen:
„Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.“
Das Modul, die Halterung, die Montage und ein späterer Rückbau gehen also auf deine Rechnung. Dafür gehört der erzeugte Strom dir allein, und niemand aus der Gemeinschaft hat einen Anteil daran.
Umgekehrt sieht die Vorschrift auch keine Beteiligung der Gemeinschaft an deinen Kosten vor. Was du selbst verbrauchst, senkt deine eigene Stromrechnung.
Grenze der Privilegierung bei 800 VA und 2.000 Watt
Nummer 5 deckt Steckersolargeräte im Rahmen der gesetzlichen Definition. Die Bundesnetzagentur beschreibt sie mit maximal 800 Voltampere Wechselrichterleistung und höchstens 2.000 Watt installierter Modulleistung, so steht es in § 8 Abs. 5a EEG.
Oberhalb dieser Werte greift der Anspruch nicht. Eine größere Anlage bleibt eine gewöhnliche bauliche Veränderung, über die die Versammlung mit einfacher Mehrheit frei entscheidet. Die Details zu den beiden Grenzwerten stehen in unserem Artikel zur 800-Watt-Regel.
Schreib die Werte deines Geräts in den Antrag. Mit 800 Voltampere Wechselrichterleistung und der Modulleistung auf dem Papier ist für die Versammlung erkennbar, dass Nummer 5 greift und über das Ob nicht mehr abgestimmt wird.
Wenn die Versammlung ablehnt
Ein Nein ohne tragfähigen Grund ist angreifbar. Das WEG kennt für diesen Fall die Beschlussersetzungsklage vor dem Amtsgericht, geregelt in § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG: Das Gericht ersetzt den Beschluss, den die Gemeinschaft hätte fassen müssen.
Die Beweislage entsteht schon in der Sitzung. Ein konkreter Antrag mit Montageplan, das Abstimmungsergebnis und die genannten Ablehnungsgründe gehören ins Protokoll, damit später feststeht, worüber abgestimmt wurde.
Häufig lohnt vorher ein zweiter Anlauf. Hing das Nein an der Befestigung oder an der Optik, nimm die genannte Auflage in den Antrag auf und lass den Punkt erneut auf die Tagesordnung setzen; das geht schneller als ein Verfahren vor dem Amtsgericht.
Das Urteil des LG Frankfurt am Main von 2023
Vor der Neufassung entschieden Gerichte gegen die Anlagenbetreiber. Das Landgericht Frankfurt am Main urteilte am 6. November 2023 unter dem Aktenzeichen 13 S 54/23, dass ein Balkonkraftwerk keine privilegierte bauliche Veränderung im Sinne des damaligen § 20 Abs. 2 WEG sei.
Der Wortlaut der Vorschrift lasse keine Analogie zu, und die Anlage verändere das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, so das Gericht in der vom VDIV wiedergegebenen Begründung. Die Gemeinschaft konnte den Rückbau verlangen.
Genau diese Lücke hat der Gesetzgeber am 17. Oktober 2024 geschlossen. Für Anlagen und Streitigkeiten aus der Zeit davor bleibt die Entscheidung maßgeblich, für jeden Antrag seit diesem Datum gilt Nummer 5.